ขายฝากที่ดิน คืออะไร ขั้นตอน ค่าธรรมเนียม และสัญญา
ขายฝากที่ดินคือการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากเพื่อรับเงินก้อน โดยมีสิทธิไถ่คืนตามกำหนด เป็นทางเลือกคู่กับจำนอง หน้านี้สรุปขั้นตอน ค่าใช้จ่าย เพดานสินไถ่ และความเสี่ยงที่ต้องรู้ก่อนเซ็น
- ขายฝากที่ดิน คืออะไร
- ขั้นตอนขายฝากที่สำนักงานที่ดิน
- ไถ่คืนได้ภายใน 1-10 ปี
- เพดานสินไถ่ตามกฎหมาย 15% ต่อปี
- ค่าธรรมเนียมโอน 2%
- รับขายฝาก.com
ขายฝากที่ดินคืออะไร
ขายฝากเป็นสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผู้ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน แลกกับเงินที่ได้รับ และมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนโดยจ่ายสินไถ่ภายในเวลาที่กำหนด ถ้าไม่ไถ่ภายในเวลา ทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างเด็ดขาด
ที่ดินที่เป็นเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา อยู่ภายใต้ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งจำกัดสินไถ่และกำหนดสิทธิผู้ขายฝากไว้
ขั้นตอนขายฝากที่ดิน
- เตรียมเอกสารที่ดินและเอกสารส่วนตัว (โฉนด บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานสถานภาพสมรส)
- ตรวจแปลงและตรวจภาระผูกพันที่สำนักงานที่ดิน ดูวิธีเช็กราคาที่ เช็คราคาประเมินที่ดิน
- ตกลงราคาขายฝาก ระยะเวลาไถ่ และสินไถ่ คำนวณล่วงหน้าที่ คำนวณสินไถ่และดอกเบี้ย
- ทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ไม่จดทะเบียนถือเป็นโมฆะ
- ชำระค่าธรรมเนียม ภาษี อากร และรับเงินต่อหน้าเจ้าหน้าที่ เก็บสำเนาสัญญาและใบเสร็จไว้
- จดวันครบกำหนดไถ่ และเตรียมเงินสินไถ่ก่อนครบกำหนด
ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน
| รายการ | อัตรา |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมขายฝาก | 2% ของทุนทรัพย์ (ตามราคาประเมิน ฐานกรณีราคาขายฝากสูงกว่าให้ตรวจกับสำนักงานที่ดิน) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี |
| อากรแสตมป์ | 0.5% เมื่อได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ค่าไถ่ถอนขายฝาก และค่าขยายสัญญา | ค่าธรรมเนียมแบบไม่มีทุนทรัพย์ต่อแปลง จำนวนน้อย |
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายอาจเกี่ยวข้องตามลักษณะของผู้ซื้อฝากและทรัพย์ ถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ณ วันจดทะเบียน ดูรายละเอียดภาษีที่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่
ขายฝากไม่มี "ดอกเบี้ย" แบบเงินกู้ แต่มีสินไถ่ ซึ่งคือราคาขายฝากบวกผลประโยชน์ที่ตกลงกัน ถ้าเข้า พ.ร.บ.ขายฝากฯ พ.ศ. 2562 สินไถ่รวมผลประโยชน์ต้องไม่เกิน 15% ต่อปีของราคาขายฝาก นี่คือเพดานสินไถ่ ไม่ใช่อัตราเงินกู้ที่ควรตั้งเป็นค่าเริ่มต้น
ตัวอย่าง ราคาขายฝาก 1,000,000 บาท 1 ปี เพดานสินไถ่คือ 1,150,000 บาท ใส่ตัวเลขของคุณที่ คำนวณขายฝาก
สัญญาขายฝากควรมีอะไรบ้าง
- ชื่อคู่สัญญา รายละเอียดแปลงที่ดินตามโฉนด และราคาขายฝาก
- กำหนดเวลาไถ่ (1–10 ปี) และจำนวนสินไถ่ที่ชัดเจน
- สิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินระหว่างสัญญา
- ข้อตกลงเรื่องการแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดไถ่
อ่านทุกบรรทัดก่อนเซ็น และเซ็นต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น สัญญากระดาษที่ไม่จดทะเบียนไม่ควรเชื่อถือ
ขายฝากกับจำนองต่างกันอย่างไร
ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ทันที ส่วนจำนองกรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของ จึงเสี่ยงหลุดมือต่างกัน ดูตารางเทียบที่ เทียบจำนองกับขายฝาก หรืออ่าน จำนองที่ดินคืออะไร
ไถ่ถอนขายฝากและขยายสัญญา
เมื่อครบเงื่อนไข ผู้ขายฝากนำสินไถ่ไปชำระและจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ขายฝาก ถ้าไม่พร้อมไถ่ ตกลงขยายระยะเวลาไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ โดยรวมเวลาเดิมกับที่ขยายแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี และต้องจดทะเบียนหรือจดแจ้งที่สำนักงานที่ดิน การตกลงด้วยวาจาเสี่ยงต่อการบังคับสิทธิ
ขายฝากบ้าน ขายฝากคอนโด
ขายฝากบ้านที่ปลูกบนที่ดินโดยทั่วไปทำพร้อมที่ดินในสัญญาเดียว ส่วนขายฝากคอนโดทำที่สำนักงานที่ดินเช่นกัน แต่ขอบเขตของ พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 และเงื่อนไขของแต่ละทรัพย์ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนทำสัญญา
สนใจปรึกษาแบบจำนองหรือขายฝากสำหรับบ้านและคอนโด ดู รับจำนองขายฝากที่ดิน บ้าน คอนโด
อัตราและเกณฑ์ตรวจล่าสุดเมื่อ 15 พฤศจิกายน 2569 · แหล่งข้อมูล: พ.ร.บ.ขายฝากที่ดิน พ.ศ. 2562 · กรมที่ดิน · กรมสรรพากร · หากข้อมูลทางการเปลี่ยนแปลง ให้ยึดประกาศล่าสุดของหน่วยงานนั้น
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากคืออะไร
ขายฝากคือสัญญาที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้ผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนได้ภายในกำหนด ถ้าไม่ไถ่ ทรัพย์เป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์
ขายฝากที่ดินไถ่ได้นานสุดกี่ปี
สัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยกำหนดเวลาไถ่ได้ตั้งแต่ 1 ปี ถึง 10 ปี และขยายต่อได้เมื่อรวมแล้วไม่เกิน 10 ปี
ขายฝากที่ดินดอกเบี้ยเท่าไหร่
ถ้าเข้า พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 สินไถ่รวมผลประโยชน์ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี
ขายฝากแล้วยังอยู่อาศัยหรือทำกินในที่ดินได้ไหม
ตามกฎหมายขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ผู้ขายฝากมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินระหว่างสัญญา ควรระบุไว้ชัดเจนในสัญญา
ถ้าไม่ไถ่ทันจะเกิดอะไรขึ้น
ทรัพย์หลุดเป็นของผู้ซื้อฝาก แต่ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนเรื่องกำหนดไถ่และสินไถ่ล่วงหน้าก่อนครบกำหนดตามที่กฎหมายกำหนด